Обща характеристика
Чрез ипотеката се обезпечава изпълнението на едно задължение с недвижим имот, от чиято стойност при неизпълнение кредиторът ще се удовлетвори по предпочитание по реда на чл. 136 от ЗЗД. Ипотеката следва обезпеченото вземане при прехвърлянето му и се погасява, ако то се погаси. Тя може да се учреди за обезпечаване както на свое, така и на чуждо вземане, но за имот, собственост на лицето, което я учредява. Ипотеката следва имота и при прехвърлянето му не се погасява. Учредява се чрез вписване в имотния регистър, което се извършва въз основа на договор или на закона. Може да се учреди само върху поединично определени имоти и за определена парична сума.
Ипотеките биват два вида – законни и договорни.
Договорна ипотека
Договорната ипотека представлява договор в нотариална форма между кредитора и ипотекарния длъжник – собственик на имота служещ за обезпечение на личен или чужд дълг. В нотариалния акт се посочват основанието, от което произтича вземането на кредитора, сумата, за която се учредява ипотеката, падежът и лихвите на вземането.
Законна ипотека
Законната ипотека се учредява в точно определени от закона случаи на основание на предвиден от закона акт (съдебно решение, договор за банков кредит, административен акт за отчуждаване на недвижим имот и др.). В практиката най-често се среща учредяване законна ипотека в полза на банките върху недвижимите имоти и вещните права върху тях, придобити изцяло или частично чрез ползване на банков кредит (на основание чл. 60, ал. 4 от ЗКИ, във връзка с чл. 166 от ЗЗД). Законната ипотека се вписва в имотния регистър с нотариално заверена молба на кредитора, придружена с акта, въз основа на който се иска вписването.
В случаите на финансиране на покупката на имот с банков кредит се вписва законна ипотека ако кредитът е равен или е по-малък от размера на продажната цена. Ако кредитът е по-голям от продажната цена, трябва да бъде учредена договорна ипотека.
Законна ипотека се учредява и в следните случаи:
– в полза на отчуждителя на недвижим имот – върху отчуждения имот, за обезпечение на вземанията му по договора, и
– в полза на съделителя, комуто се дължи допълване на дела – върху недвижимите имоти, оставени в дела на онзи съделител, който дължи допълване.
НАКРАТКО:
Законна ипотека може да бъде вписана само, ако са изпълнени следните условия:
- Взимате заем/кредит за закупуване на имот.
- Заемът/кредитът е равен или е по-малък от размера на продажната цена. Ако заемът е по-голям от продажната цена, трябва да бъде учредена договорна ипотека.
- Заемът дължите или на вашия продавач, или на банка. Ако трето лице ви отпусне заем, за да закупите имот, трябва да бъде учредена договорна ипотека.
Договорната ипотека е под формата на нотариален акт и се подписва и от заемодателя, заемополучателя, собственика на имота, както и съдлъжници по договора, ако има такива. Законната ипотека е под формата на молба, която се подписва само от заемодателя.
Тъй като законната ипотека е едностранно изявление (подписва се само от едната страна- заемодателя), нотариалните такси за заверката на законна ипотека са по-ниски от тези за договорна ипотека. Таксите за вписване на Агенцията по вписвания са еднакви и за двата вида ипотеки.
